Durata de exploatare a blocurilor de panouri conform normelor și în realitate
Pentru evaluarea lichidității (adică posibilitatea reală de a vinde un apartament și suma care poate fi obținută pentru acesta) se ia în considerare durata de viață a unui bloc de panouri. Conform actelor normative, perioada de exploatare a blocurilor de panouri cu cinci etaje este estimată la o jumătate de secol, iar a celor cu nouă etaje – aproximativ 100 de ani. Dar în multe cazuri, aceste cifre rămân doar un ghid pentru urbaniști. Să analizăm care sunt termenele reale și normative de exploatare ale principalelor tipuri de blocuri de apartamente.
Durata de exploatare a blocurilor de panouri conform GOST: recomandare sau sentință?
Orice produs are o durată de valabilitate limitată. Și clădirile rezidențiale au un anumit termen de funcționare. După expirarea acestuia, exploatarea clădirii devine nesigură. Acest termen este determinat pentru fiecare tip de construcție conform GOST și SNiP-urilor corespunzătoare. În tabelul de mai jos vedeți datele generalizate pentru principalele tipuri de clădiri.
Pe durata perioadei specificate în documente, clădirea (cu condiția ca tehnologiile de construcție să fi fost respectate) va păstra toate calitățile declarate. Acest termen este o recomandare pentru urbaniști. Pe baza acestuia, se iau decizii privind termenele de demolare sau reconstrucție a fiecărei clădiri. Dar durata reală de exploatare poate fi atât mai mare, cât și mai mică decât cea normativă.
| Factori care măresc durata normală de exploatare a clădirii | Factori care reduc durata normală de exploatare a clădirii |
|---|---|
| Respectarea strictă a tehnologiei de construcție. | Încălcarea tehnologiei de construcție: utilizarea materialelor de calitate inferioară, calitatea scăzută a muncii muncitorilor. |
| Folosirea la construcția pereților a panourilor de beton de dimensiuni complete sau a materialelor de calitate superioară (placare cu cărămidă, blocuri de zgură etc.) | Utilizarea panourilor cu pereți subțiri. O astfel de soluție, caracteristică pentru hrușciovka, reduce durata de exploatare la jumătate. Utilizarea sa este legată de caracterul temporar al clădirilor din epoca Hrușciov. |
| Etanșarea de calitate a rosturilor dintre panouri pe acoperiș și pereți, întreținerea lor la timp. | Lipsa etanșeității acoperișului, scurgeri frecvente ale rosturilor. |
| Efectuarea la timp a reparațiilor capitale: înlocuirea ramelor ferestrelor, a instalației electrice, a conductelor de apă și canalizare | Lipsa reparațiilor capitale pentru o perioadă lungă de timp. |
| Absența avariilor majore la utilități: spargeri de țevi, inundări ale subsolului, arderea instalației electrice | Avarii majore: înghețarea conductelor de încălzire în perioada de iarnă, inundarea utilităților. |
Durata normativă de exploatare a blocurilor de panouri din anii '70
Casele panel din anii '70 aparțin epocii programului de construcții locative Brejnev. Printre acestea se numără seriile de proiecte 90, 121 și altele, mai puțin răspândite. În cadrul seriei există numeroase subserii, iar o casă construită în 1974 poate diferi semnificativ de o clădire din 1979 în ceea ce privește planul, caracteristicile de izolare fonică și termică, confortul locuirii.
Multe dintre particularitățile acestor case sunt prezentate în acest videoclip util:
În comparație cu primele serii de case panel („Hrușciov”), casele de tip Brejnevka prezintă câteva avantaje:
- îmbunătățirea planului (apariția unei bucătării spațioase, a unui hol, creșterea înălțimii tavanelor);
- utilizarea panourilor groase (grosime – de la 0,3 m);
- prezența în multe serii a ghenei de gunoi și a liftului.
Deoarece baza construcției acestor case rămâne schema panel, persistă două neajunsuri principale: imposibilitatea reamenajării și tendința rosturilor dintre panouri de a-și pierde etanșeitatea.
Normele de construcție și normele de exploatare permit utilizarea acestor clădiri timp de 100 de ani. Prin urmare, apartamentele din casele de tip Brejnevka, deși se află în segmentul de preț „bugetar” al pieței imobiliare second-hand, păstrează o lichiditate ridicată.
Cum se poate prelungi durata de exploatare a unei case panel cu 9 etaje?
Deși durata de „viață” a caselor panel cu 9 etaje este estimată de experți la 50–100 de ani (în funcție de serie), această vârstă poate fi prelungită semnificativ printr-o reparație capitală efectuată la timp. Termenul recomandat de norme pentru efectuarea reparației este de un sfert de secol. Lista de măsuri trebuie să includă:
- revizia elementelor portante ale construcției și, dacă este necesar, consolidarea acestora;
- înlocuirea scheletului acoperișului și a materialelor de învelitoare;
- inspecția fundației și a zonei de trotuar, după caz – eliminarea fisurilor și consolidarea zonelor problematice;
- repararea instalației electrice;
- repararea sistemelor de canalizare, de alimentare cu apă și de încălzire.
Din păcate, din cauza situației economice dificile, multe regiuni încalcă termenele recomandate pentru efectuarea reparațiilor capitale. O întârziere de 5 ani este un fenomen obișnuit, iar pentru multe orașe, o reparație capitală întârziată cu 15 ani nu este ceva incredibil. În alte cazuri, campaniile de reparații se desfășoară aparent la timp, dar setul de măsuri este redus.
O reparație capitală efectuată la timp și în volum complet poate prelungi semnificativ durata de viață a construcției panel. Un alt factor important este atitudinea grijulie a locatarilor față de casă.
Durata de exploatare a unei case panel cu 5 etaje
Termenele de exploatare a clădirilor de apartamente cu 5 etaje, construite în cadrul programului Hrușciov (1950–1960), sunt stabilite de norme la 50 de ani. Calcule simple arată că pentru cele mai timpurii serii acest termen a expirat deja, iar casele construite în anii 1960 se află în ultimii ani de funcționare. La momentul expirării „termenului de valabilitate” al casei, un grup de experți format de municipalitate trebuie să evalueze starea clădirii.
Pe baza acestei evaluări, precum și a planului de dezvoltare al orașului și a disponibilității banilor în bugetul orașului, se ia una dintre cele două decizii:
- Efectuarea unei reparații capitale. Un astfel de verdict este emis pentru casele a căror stare generală nu prezintă obiecții.
- Demolarea clădirii vechi. În acest caz, locatarilor li se oferă apartamente de aceeași suprafață în clădiri noi, iar clădirea este dezmembrată după relocare.
În orașele mari, unul dintre factorii importanți care influențează luarea deciziei este costul tot mai mare al terenului de sub clădire. De multe ori, demolarea unei vechi clădiri cu cinci etaje și construirea în locul ei a unei noi clădiri cu 16 etaje devine o soluție mult mai justificată decât efectuarea unei reparații capitale.
Dacă clădirea cu cinci etaje a fost construită în perioada Brejnev (sau chiar mai târziu), durata sa de exploatare normativă este estimată la un secol. În acest caz, începând cu anul 2020, exploatarea clădirii se desfășoară în regim normal.
Sperăm că articolul nostru v-a ajutat să înțelegeți de ce depinde durata de exploatare a casei care vă interesează și care sunt perspectivele demolării sau reconstrucției acestei clădiri.